Experte: Tiefpunkt erreicht / Finanzierungen im Realkreditbereich und reine Mietvertrags-Finanzierungen nur mit geringen Aufschlägen

Kapitalanleger, die in Wohn- und Geschäftsimmobilien investieren möchten, finden nach Angaben des Bielefelder Baugeldvermittlers Enderlein im Frühjahr 2010 gute Ausgangsbedingungen vor. „Die Konditionen für Darlehen mit zehnjähriger Festschreibung liegen durchschnittlich bei unter vier Prozent“, sagt Manfred Hölscher, Leiter von Enderlein.

Die Wirtschaftskrise und die anhaltenden Turbulenzen an den Finanzmärkten kommen jenen zu Gute, die in Immobilien investieren möchten. „Besonders Investitionen in Wohn- und Geschäftshäuser sind zu Konditionen möglich, die nur leicht über denen privater Hypothekenkredite liegen“, erläutert Hölscher. Anleger, die beispielsweise ein Mehrfamilienhaus kaufen möchten, müssen bei der Finanzierung mit Zinsaufschlägen von maximal 0,1 - 0,2 Prozent gegenüber privaten Wohnungskäufern rechnen. Die günstigsten Kredite mit fünfjähriger Laufzeit beginnen hierbei bereits bei knapp unter 3 Prozent.

Den ganzen Beitrag lesen…

Aufschläge für 15 Jahre Zinsbindung sind zurzeit relativ hoch

Nachdem die Zinsen für Immobilienkredite Anfang Juni leicht gestiegen waren, können Immobilienkäufer jetzt wieder zu Schnäppchenpreisen finanzieren. Allerdings sollten sie auf die Wahl der richtigen Zinsbindung achten. Denn: Nach Angaben des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount beträgt der Zinsaufschlag für Kredite mit 15 Jahren Zinsbindung aktuell zwischen 0,3 und 0,65 Prozentpunkte im Vergleich zu Darlehen mit 10 Jahren Zinsbindung. Im Durchschnitt zahlen Häuslebauer für die längere Planungssicherheit rund 0,4 Prozentpunkte mehr.

„Die hohen Aufschläge für 15-jährige Darlehen sind Ausdruck gestiegener Inflationserwartungen. Die milliardenschweren Konjunkturprogramme und der daraus resultierende gewaltige Refinanzierungsbedarf der großen Volkswirtschaften am Kapitalmarkt haben Inflationsbefürchtungen verstärkt und zu der sehr steilen Zinsstrukturkurve beigetragen“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Deshalb sind Darlehen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren aktuell sehr günstig.

Den ganzen Beitrag lesen…

Vereinheitlichung der Förderungen / Darlehensbetrag wird künftig komplett ausgezahlt

Das Einbinden von KfW-Programmen in eine Immobilienfinanzierung wird ab 1. April 2009 leichter. „Sowohl für Bauherren als auch für Kreditinstitute wird klarer, welche Fördermaßnahme zu welchem Vorhaben passt“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Grundsätzlich gibt es künftig zwei Arten von Unterstützung: für energieeffizientes Bauen und für energieeffizientes Sanieren.
Die bisherigen KfW-Programme 144, 145, 130 und 143 entfallen. Ersetzt werden sie durch die Programme 153 und 154 (energieeffizient Bauen) sowie 151 und 152 (energieeffizient Sanieren). Hinzu kommt das Programm 155 für altersgerechtes Umbauen. „Energetische Sanierungen sind künftig einfacher förderfähig, weil die Modernisierer nicht mehr bestimmte Maßnahmenpakete durchführen müssen“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Grundsätzlich gilt: Je höher die erreichte Energieeffizienz des Gebäudes, desto besser ist die Förderung.

Ein weiterer Vorteil der neuen KfW-Programme ist zudem, dass alle Darlehen zu 100 Prozent ausgezahlt werden – und nicht wie bisher teilweise nur zu 96 Prozent. Darüber hinaus fallen ab April für die ersten 12 Monate keine Bereitstellungszinsen mehr an. Kreditnehmer, die ein KfW-Programm einbinden möchten, sollten dies laut HypothekenDiscount mit ihrem Immobilienfinanzierer besprechen. „Mitunter kann durch das Einbinden von KfW-Programmen der Beleihungsauslauf für den Hypothekenkredit gedrückt werden, was auch beim normalen Darlehen die Zinskonditionen nochmals verbessert“, sagt Oppel.

Was Sparer ärgert, erfreut seit Wochen Kreditkunden. Die Preise für Konsumentenkredite sinken ebenso wie die für Immobilienfinanzierungen. Insbesondere Immobilienkäufer, die viel Eigenkapital mitbringen, können günstig Darlehen aufnehmen. Klassische Hypothekendarlehen mit zehn Jahren fester Zinsbindung und 60 Prozent Beleihungsgrenze gibt es nach Angaben des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount für knapp über vier Prozent. Immobilienkäufer mit einem geringen Finanzierungsbedarf erhalten Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung sogar für rund 3,7 Prozent.

„Auch Anschlussfinanzierer sollten alle Optionen einer vorzeitigen Prolongation ihrer Immobilienfinanzierung prüfen. Viel günstiger dürften die Angebote in den kommenden Wochen nicht mehr werden“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Die Ursachen für die niedrigen Konditionen sind an den Märkten zu finden.

Zwar hatte eine Jahresend-Rallye 2008 Hoffnung auf den klassischen Januar-Effekt für 2009 gemacht: „Statistisch gesehen ist der Januar der stärkste Börsenmonat“, sagt Oppel. Doch die Befürchtungen, dass die beginnende Berichtssaison der börsennotierten Unternehmen zu einem Fiasko werden könnte, haben erneut für einen Kursrutsch an den Börsen gesorgt. Die Märkte sind sehr volatil.

Den ganzen Beitrag lesen…

Immobilienkredite sind im November noch preiswerter geworden, weil Wirtschaftsexperten eine geringere Inflation erwarten und die Konjunkturaussichten pessimistisch bewerten. Nach Angaben des Baugeldvermittlers Hypothekendiscount können Immobilienkäufer Darlehen aktuell zu knapp über 4,5 Prozent aufnehmen. Damit sparen sie bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro mehr als 6.000 Euro Zinsen im Vergleich zu einer Kreditaufnahme in den Sommermonaten.

Die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen, die als eine Richtlinie für Hypothekendarlehen gelten, nähern sich der 3,60-Prozent-Marke. „Weil die Zinsen für Kredite stark nachgeben, sollten Darlehensnehmer die Angebote genau vergleichen“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung und 60 Prozent Beleihungsgrenze sind aktuell für rund 4,5 Prozent effektiv zu haben. Immobilienkredite mit 15 Jahren Laufzeit kosten im Schnitt weniger als 4,7 Prozent effektiv.

Immobilienbesitzer, die eine Anschlussfinanzierung vornehmen müssen, sollten das günstige Zinsniveau für ein Forwarddarlehen nutzen. In den kommenden Wochen könnten Immobilienkredite im Preis noch einmal leicht nachgeben. Hintergrund sind die derzeitigen Wirtschaftsaussichten. Deutschland ist in die Rezession gerutscht. Nachdem die Wirtschaft im zweiten Quartal dieses Jahres um 0,4 Prozent geschrumpft war, meldete das Statistische Bundesamt auch für den Zeitraum von Juli bis September einen Rückgang der Wirtschaftstätigkeit. Damit ist die gängige Definition für eine „technische Rezession“ erfüllt – mit minus 0,5 Prozent fiel der Einbruch sogar noch stärker aus als von vielen Experten erwartet.

Fortis: Kreditnehmer sollten auf unabhängige Kreditauswahl und Beratung vor Ort setzen

Wer eine Immobilie finanzieren möchte, sollte sich nach Angaben des Finanzinstituts Fortis nicht auf das erstbeste Angebot der Hausbank verlassen. Während viele Banken ihren Kunden lediglich Kredite aus dem eigenen Haus anbieten, durchsuchen Anbieter wie Fortis für ihre Kunden den Markt nach den besten Angeboten. Kunden erhalten diesen kostenlosen Service deutschlandweit in 91 Shops des Unternehmens.

„Die Zeiten, in denen Kunden bei Ihrer Bank als Bittsteller nach einem Kredit fragen mussten, sind vorbei“, sagt Thomas Mörchen, Geschäftsführer der Fortis Finanz GmbH. Wer einen Kredit beantragen will, muss für ein erstes fundiertes Beratungsgespräch lediglich ein Mindesteinkommen anhand von Gehaltsbelegen nachweisen und Angaben zum Immobilienvorhaben machen. Den Rest erledigt der Fortis-Berater.

Fortis beispielsweise durchsucht das Kreditangebot von mehr als 40 verschiedenen Banken, Versicherungen und Sparkassen. „Wir finden für Kunden den Finanzierungspartner, der für das Vorhaben den individuell besten Kredit anbietet“, sagt Mörchen. Kunden erhalten ihr Darlehen dadurch zu den Tagesbestzinsen.

Kreditnehmer können dadurch im Vergleich zu Angeboten der Hausbank mehrere Prozentpunkte bei den Zinsen sparen - was die Finanzierung um mehrere Tausend Euro verbilligt. Darüber hinaus erhalten sie ein Darlehen, das optimal zu ihnen passt. „Nicht immer muss ein Standard-Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung die beste Lösung sein. Nicht selten sparen Kreditnehmer nochmals viel Geld, wenn sie auf individuelle Finanzierungsformen wie Familienhypotheken oder flexible Flex-Darlehen setzen“, so Mörchen.

Da in der Immobilienfinanzierung auf lange Sicht mit steigenden Zinsen gerechnet wird, lohnen sich aktuell langfristige Zinsbindungen eher als kurzfristige. Fortan gibt es erstmals einen Kredit mit 30-jähriger Zinsbindung zum Preis eines 10-Jahres-Darlehens. Darauf weist der Baugeldvermittler HypothekenDiscount hin.

Das Darlehen „Nimm 30, zahle 10“ eignet sich grundsätzlich für alle Darlehensnehmer, da für die langfristige Kalkulationssicherheit kein Zinsaufschlag bezahlt werden muss. Auf Flexibilität bei der Tilgung müssen Kreditnehmer laut HypothekenDiscount dennoch nicht verzichten. Denn: Sollten die Zinsen im Jahr 2018 günstiger sein als heute, können Darlehensnehmer den Kredit nach zehn Jahren kostenlos kündigen – und eine Anschlussfinanzierung zu den günstigeren Konditionen vornehmen.

Wenn sich Deutsche bei ihrer Immobilienfinanzierung von einem Prominenten beraten lassen dürften, wäre Porsche-Chef Wendelin Wiedeking die erste Wahl. Wie die Baugeldstudie 2008 des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount ergeben hat, würden sich viele Deutsche auch Finanzminister Peer Steinbrück oder Bundespräsident Horst Köhler anvertrauen.

56,8 Prozent der Befragten attestieren Wiedeking Fachwissen in Sachen Zins und Tilgung. Für Peer Steinbrück würden sich 40,6 Prozent entscheiden, für Horst Köhler 29,5 Prozent. Knapp ein Viertel der Befragten (23 Prozent) würde sich gerne von Quizmaster Günther Jauch beraten lassen. Weniger gefragt wären laut der Baugeldstudie die Moderatorin Anne Will, der SPD-Politiker Oskar Lafontaine oder der Schauspieler Manfred Krug. Selbst die Schönheit von Top-Model Heidi Klum ließe die Deutschen bei einer so wichtigen Angelegenheit wie der Immobilienfinanzierung unbeeindruckt: Nur 5,4 Prozent würden ihr gerne bei einem Gespräch über Annuitätendarlehen in die Augen schauen.

Von welchem Prominenten würden Sie sich gerne in Sachen Baufinanzierung beraten lassen?

· Porsche-Chef Wendelin Wiedeking: 56,8%t

· Finanzminister Peer Steinbrück: 40,6%

· Bundespräsident Horst Köhler: 29,5%

· Quizmaster Günther Jauch: 23,0%

· TV-Moderatorin Anne Will: 6,1%

· Model Heidi Klum: 5,4%

· Politiker Oskar Lafontaine: 5,4%

· Tennislegende Boris Becker: 2,8%

· Quizmaster Jörg Pilawa: 1,5%

· Schauspieler Manfred Krug: 1,1%

Weil die Rohstoffpreise kontinuierlich steigen, erwägen immer mehr Immobilienbesitzer eine energetische Sanierung ihres Objektes. Neben klassischen Ratenkrediten und Modernisierungsdarlehen gibt es zunehmend auch Mischformen zur Finanzierung von energetischen Modernisierungen. Der neueste Kredit ist ein spezielles Energiedarlehen, das über den Baugeldvermittler HypothekenDiscount erhältlich ist.

Bei Kreditsummen von unter 25.000 Euro sind meist herkömmliche Kredite sinnvoll, die ohne eine Eintragung der Grundschuld auskommen. Allerdings liegen die Zinssätze für solche Ratenkredite aktuell bei 6,5 bis 8 Prozent. „Bei umfangreichen Maßnahmen über 25.000 Euro waren bisher spezielle Modernisierungsdarlehen die erste Wahl, weil sie wegen des Grundschuldeintrages eine Kreditaufnahme zu günstigen Hypothekenzinskonditionen zwischen 4,5 und 5,5 Prozent ermöglichen“, sagt Kai Oppel von HypothekenDiscount.

Über den Baugeldvermittler können Sanierungsinteressierte jetzt ein spezielles Energiedarlehen erhalten. Das Energiedarlehen kann je nach Laufzeit zu Konditionen zwischen 5,3 und 5,6 Prozent aufgenommen werden. Es kommt ohne die aufwändige und kostenpflichtige Eintragung der Grundschuld aus. Der Zinssatz liegt damit nur unwesentlich über dem von grundschuldbesicherten Modernisierungskrediten und deutlich unter denen von Ratenkrediten. „Der Kreditbetrag muss zwischen 5.000 und 60.000 Euro liegen und muss zur Finanzierung von regenerativen Systemen zur Wärme und Stromerzeugung verwendet werden.“ Dazu zählen beispielsweise Photovoltaikanlagen, Solarthermen, Wärmepumpen oder Pelletheizungen. Die Kreditlaufzeiten reichen von 72 bis zu 180 Monaten und bieten langfristige Kalkulationssicherheit. Dafür muss der Kredit innerhalb der Laufzeit komplett getilgt werden.

Peanuts sind das nicht: Auf mehr als 30 Milliarden Euro taxieren Analysten von JP Morgan Chase den möglichen Abschreibungsbedarf bei kontinentaleuropäischen Banken wegen der internationalen Kreditkrise, die seit fast einem Jahr die Märkte in Atem hält. Gut drei Milliarden Euro fallen der Studie zufolge allein bei der Deutschen Bank an. Jenseits des Atlantiks halten sich hartnäckig Gerüchte über ernsthafte Liquiditätsschwächen beim US-Finanzinstitut Lehman Brothers. Ein paar schlechte Meldungen aus der Bankenbranche reichten in der ersten Juniwoche, um die Angst vor einer erneuten Krisenwelle zu schüren.

Doch die Überraschung blieb aus. Der geldpolitische Rat der Europäischen Zentralbank (EZB) machte auf seiner turnusmäßigen Juni-Sitzung keine Anzeichen, mit niedrigeren Zinsen die Liquidität der Märkte sicherzustellen und die Konjunktur zu stützen. Ganz im Gegenteil: „Es ist nicht sicher, aber es ist möglich, dass wir den Leitzins auf unserer nächsten Sitzung um einen kleinen Betrag erhöhen“, sagte EZB-Präsident Jean-Claude Trichet im Anschluss an die Ratssitzung. Ungewöhnlich deutlich bereitet Europas oberster Währungshüter die Märkte auf einen Zinsschritt um vermutlich 25 Basispunkte auf dann 4,25 Prozent vor. Damit tut die Europäische Zentralbank das, wozu sie verpflichtet ist: die Stabilität des Euro wahren. Nach außen zeigt die junge Gemeinschaftswährung zwar Stärke. Doch nach innen wachsen die Gefahren.

Seit Monaten rät der Baugeldvermittler HypothekenDiscount Darlehensnehmern, nicht unnötig Zeit bei der Finanzierung von Haus oder Wohnung zu verlieren. Erst- oder Anschlussfinanzierer sollten rasch ihr Darlehenspaket schnüren. Denn nicht nur Kredite mit kurzer Laufzeit werden teurer, wenn die Notenbanker die Leitzinsen erhöhen. Auch am langen Ende müssen Verbraucher mit weiteren Preissteigerungen bei Hypothekendarlehen rechnen. Inzwischen bewegen sich Darlehen mit zehn Jahren fester Zinsbindung auch bei Top-Anbietern auf die 5-Prozent-Marke (effektiv) zu.

Grund hierfür ist die hohe Inflationsrate in Euroland, die maßgeblich die Preisbildung von Krediten mit langer Laufzeit beeinflusst. Derzeit gelingt es nicht, die Preise im Zaum zu halten. Die amtlich gemessene Inflationsrate für die Eurozone dürfte sich in den kommenden Monaten bei vier Prozent einpendeln – das wäre doppelt so hoch, wie von der EZB als Ziel formuliert. Ein Indikator dafür ist das Geldmengenwachstum M3. Im April lag M3 um 10,6 Prozent über dem Vorjahr – und wächst nun schon den 17. Monat in Folge zweistellig. Die Zentralbank selbst war noch im März von 2,9 Prozent Jahresrate ausgegangen. Nun liegt der Mittelwert der Prognosen bei 3,4 Prozent Inflation für dieses Jahr.

Noch schlimmer aber wiegt womöglich die gefühlte Preisentwicklung. Der Index für die wahrgenommene Inflation (IWI) zeigte im vergangenen Jahr bereits eine mehr als doppelt so hohe Teuerungsrate an wie die amtliche. Inzwischen liegen die Jahresprognosen für den IWI sogar bei neun Prozent.

HypothekenDiscount rät allen Eigenheimern, dass historisch niedrige Zinsniveau jetzt zu nutzen. Die zweite Empfehlung lautet, möglichst hoch zu tilgen – mindestens mit zwei Prozent. Dies führt nicht nur zu schnellerer Schuldenfreiheit. Wer höher tilgt, wird auch bei der Anschlussfinanzierung weniger hart von einem höheren Zinsniveau belastet.

Trend:
kurzfristig: schwankend, leicht steigend
mittelfristig: leicht steigend